Quali documenti chiedere prima di comprare casa: la lista completa

Prima di firmare il compromesso fatti consegnare dal venditore questi documenti: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, attestato di prestazione energetica (APE), dichiarazioni di conformità degli impianti, e se l'immobile è in condominio l'attestazione delle spese saldate. Servono a verificare che chi vende sia il vero proprietario, che l'immobile sia in regola con il Catasto e con l'urbanistica, e che non ci siano debiti o vincoli a tuo carico dopo il rogito.

Sotto trovi la lista completa, cosa controlla ciascun documento e chi lo rilascia.

La lista a colpo d'occhio

Documento	A cosa serve	Chi lo rilascia	Quando chiederlo
Atto di provenienza	Prova che il venditore è proprietario e come lo è diventato	Notaio del rogito precedente / venditore	Prima del compromesso
Visura catastale	Identificativi, rendita, intestatari attuali	Agenzia delle Entrate / reseller	Prima del compromesso
Planimetria catastale	Stato di fatto depositato in Catasto	Agenzia delle Entrate (riservata al titolare)	Prima del compromesso
Attestato di Prestazione Energetica (APE)	Classe energetica, obbligatorio per legge	Tecnico certificatore abilitato	Prima del compromesso
Conformità impianti	Impianti elettrico, gas, idraulico a norma	Installatore abilitato	Prima del rogito
Attestazione spese condominiali	Quote saldate, niente debiti pregressi	Amministratore di condominio	Prima del rogito
Visura ipotecaria	Ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli	Agenzia delle Entrate / reseller	Prima del compromesso

I documenti che provano la proprietà

Atto di provenienza

È l'atto con cui l'attuale venditore ha acquisito l'immobile: un rogito di compravendita, una donazione, una successione ereditaria. Serve a stabilire che chi ti vende casa ne è davvero il proprietario e che il titolo è valido.

Attenzione alle provenienze donative: un immobile ricevuto in donazione meno di dieci anni prima può essere oggetto di azione di riduzione da parte di eredi legittimari lesi. Il notaio te lo segnalerà, ma è bene saperlo già al compromesso.

Visura catastale

La visura catastale riporta gli identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno), la categoria, la rendita catastale e gli intestatari risultanti al Catasto. Confronta i nomi degli intestatari con quelli del venditore: devono coincidere.

La visura catastale si ordina online indicando l'indirizzo o gli identificativi catastali. Se vuoi verificare l'intero patrimonio immobiliare di chi vende (utile in caso di trattative complesse o di acquisto da soggetto poco conosciuto), la visura catastale per soggetto elenca tutti gli immobili intestati a una persona o a un'azienda.

Nota: gli intestatari catastali hanno valore indicativo, non probatorio. La proprietà si prova con i registri immobiliari (Conservatoria), non con il Catasto. Per questo serve anche la visura ipotecaria.

Visura ipotecaria

Mostra le formalità trascritte e iscritte nei registri immobiliari: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. Se sull'immobile grava un'ipoteca, va cancellata o accollata prima del rogito. È il controllo che protegge dal rischio di comprare una casa già impegnata a garanzia di un debito altrui.

I documenti tecnici e urbanistici

Planimetria catastale

La planimetria catastale è il disegno dello stato dell'immobile depositato in Catasto. Va confrontata con lo stato reale: se hai una stanza in più, un bagno spostato o un soppalco non dichiarato, c'è una difformità da sanare prima della vendita. La planimetria è riservata al titolare o a un suo delegato.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L'APE è obbligatorio per legge in ogni compravendita (D.Lgs 192/2005). Indica la classe energetica dell'immobile, da A4 (più efficiente) a G. Va allegato all'atto e la classe energetica deve essere dichiarata già negli annunci di vendita. Ha validità decennale, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica.

Dichiarazioni di conformità degli impianti

Per impianto elettrico, gas e idraulico il venditore dovrebbe consegnare la dichiarazione di conformità (DICO) rilasciata dall'installatore. Per immobili vecchi può mancare: in quel caso si usa la dichiarazione di rispondenza (DIRI) redatta da un tecnico. Non è sempre condizione di validità della vendita, ma è una tutela importante.

I documenti che evitano debiti a tuo carico

Attestazione delle spese condominiali

Se compri in condominio, chiedi all'amministratore l'attestazione che le quote sono saldate. Chi acquista risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. Codice Civile). Senza questa verifica rischi di pagare arretrati non tuoi.

Regolamento di condominio

Utile per conoscere eventuali divieti (animali, attività professionali, affitti brevi) e la ripartizione delle spese. Non è un documento fiscale ma incide sull'uso che potrai fare della casa.

In quale ordine procurarseli

1. In fase di trattativa: visura catastale e visura ipotecaria. Costano poco e ti dicono subito se ci sono problemi sulla proprietà o ipoteche. Meglio scoprirlo prima di versare una caparra.
2. Prima del compromesso: atto di provenienza, planimetria catastale, APE. Servono a fissare nel preliminare l'esatto stato dell'immobile.
3. Prima del rogito: conformità impianti, attestazione spese condominiali aggiornata. Il notaio raccoglie e verifica la documentazione definitiva.

In sintesi

Comprare casa è un atto irreversibile e costoso: i pochi euro e i pochi giorni spesi a verificare i documenti prima del compromesso evitano contenziosi che costano molto di più dopo. Le verifiche su Catasto e Conservatoria sono quelle da fare per prime, perché ti dicono subito se l'immobile è vendibile senza sorprese.

Fonti ufficiali

Le verifiche fiscali e urbanistiche di una compravendita sono regolate dall'Agenzia delle Entrate e dal Consiglio Nazionale del Notariato. L'obbligo dell'APE deriva dal D.Lgs 192/2005. Consulta le fonti in fondo alla pagina per i riferimenti normativi.

Disclaimer

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza del notaio, che resta la figura preposta a verificare la regolarità dell'atto e a garantire la sicurezza giuridica della compravendita. Vedi disclaimer YMYL.