Quali documenti chiedere prima di comprare casa: la lista completa

Prima di firmare il compromesso fatti consegnare dal venditore questi documenti: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, attestato di prestazione energetica (APE), dichiarazioni di conformità degli impianti, e se l'immobile è in condominio l'attestazione delle spese saldate. Servono a verificare che chi vende sia il vero proprietario, che l'immobile sia in regola con il Catasto e con l'urbanistica, e che non ci siano debiti o vincoli a tuo carico dopo il rogito.

Sotto trovi la lista completa, cosa controlla ciascun documento e chi lo rilascia.

La lista a colpo d'occhio

Documento	A cosa serve	Chi lo rilascia	Quando chiederlo
Atto di provenienza	Prova che il venditore è proprietario e come lo è diventato	Notaio del rogito precedente / venditore	Prima del compromesso
Visura catastale	Identificativi, rendita, intestatari attuali	Agenzia delle Entrate / reseller	Prima del compromesso
Planimetria catastale	Stato di fatto depositato in Catasto	Agenzia delle Entrate (riservata al titolare)	Prima del compromesso
Attestato di Prestazione Energetica (APE)	Classe energetica, obbligatorio per legge	Tecnico certificatore abilitato	Prima del compromesso
Conformità impianti	Impianti elettrico, gas, idraulico a norma	Installatore abilitato	Prima del rogito
Attestazione spese condominiali	Quote saldate, niente debiti pregressi	Amministratore di condominio	Prima del rogito
Visura ipotecaria	Ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli	Agenzia delle Entrate / reseller	Prima del compromesso

I documenti che provano la proprietà

Atto di provenienza

È l'atto con cui l'attuale venditore ha acquisito l'immobile: un rogito di compravendita, una donazione, una successione ereditaria. Serve a stabilire che chi ti vende casa ne è davvero il proprietario e che il titolo è valido.

Attenzione alle provenienze donative: un immobile ricevuto in donazione meno di dieci anni prima può essere oggetto di azione di riduzione da parte di eredi legittimari lesi. Il notaio te lo segnalerà, ma è bene saperlo già al compromesso.

Visura catastale

La visura catastale riporta gli identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno), la categoria, la rendita catastale e gli intestatari risultanti al Catasto. Confronta i nomi degli intestatari con quelli del venditore: devono coincidere.

La visura catastale si ordina online indicando l'indirizzo o gli identificativi catastali. Se vuoi verificare l'intero patrimonio immobiliare di chi vende (utile in caso di trattative complesse o di acquisto da soggetto poco conosciuto), la visura catastale per soggetto elenca tutti gli immobili intestati a una persona o a un'azienda.

Nota: gli intestatari catastali hanno valore indicativo, non probatorio. La proprietà si prova con i registri immobiliari (Conservatoria), non con il Catasto. Per questo serve anche la visura ipotecaria.

Visura ipotecaria

Mostra le formalità trascritte e iscritte nei registri immobiliari: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. Se sull'immobile grava un'ipoteca, va cancellata o accollata prima del rogito. È il controllo che protegge dal rischio di comprare una casa già impegnata a garanzia di un debito altrui.

L'ispezione nei registri immobiliari è pubblica: non serve essere proprietari né dimostrare un interesse. La visura ipotecatastale aggrega in un unico documento i dati catastali e la storia delle formalità, e costa €19,95 IVA inclusa.

I documenti tecnici e urbanistici

Planimetria catastale

La planimetria catastale è il disegno dello stato dell'immobile depositato in Catasto. Va confrontata con lo stato reale: se hai una stanza in più, un bagno spostato o un soppalco non dichiarato, c'è una difformità da sanare prima della vendita. La planimetria è riservata al titolare o a un suo delegato, quindi come acquirente non puoi procurartela da solo: i canali e le condizioni sono in come ottenere la planimetria catastale.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L'APE è obbligatorio per legge in ogni compravendita (D.Lgs 192/2005). Indica la classe energetica dell'immobile, da A4 (più efficiente) a G. Va allegato all'atto e la classe energetica deve essere dichiarata già negli annunci di vendita. Ha validità decennale, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica.

Dichiarazioni di conformità degli impianti

Per impianto elettrico, gas e idraulico il venditore dovrebbe consegnare la dichiarazione di conformità (DICO) rilasciata dall'installatore. Per immobili vecchi può mancare: in quel caso si usa la dichiarazione di rispondenza (DIRI) redatta da un tecnico. Non è sempre condizione di validità della vendita, ma è una tutela importante.

I documenti che evitano debiti a tuo carico

Attestazione delle spese condominiali

Se compri in condominio, chiedi all'amministratore l'attestazione che le quote sono saldate. Chi acquista risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. Codice Civile). Senza questa verifica rischi di pagare arretrati non tuoi.

Regolamento di condominio

Utile per conoscere eventuali divieti (animali, attività professionali, affitti brevi) e la ripartizione delle spese. Non è un documento fiscale ma incide sull'uso che potrai fare della casa.

I dati che servono per capire quanto pagherai di imposte

I documenti non servono solo a verificare che l'immobile sia vendibile. Alcuni determinano quanto pagherai al rogito, e conviene averli prima di fissare il prezzo.

Se compri da un privato, la vendita sconta l'imposta di registro del 9% e le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Con i requisiti prima casa l'imposta di registro scende al 2%, e sugli atti soggetti a registro proporzionale non sono dovuti bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Il meccanismo che sposta di più il conto è il prezzo-valore: per le cessioni di fabbricati abitativi a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può chiedere al notaio rogante di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo pattuito. Il valore catastale si ricava dalla rendita in visura, ed è quasi sempre più basso del prezzo di mercato. Il calcolo, con i moltiplicatori applicabili, è in come si calcola la rendita catastale.

Due condizioni sulla categoria catastale valgono la lettura della visura prima ancora della trattativa. L'agevolazione prima casa non spetta per le abitazioni in categoria A/1, A/8 e A/9, e non spetta se acquisti nello stesso Comune in cui possiedi già un'altra abitazione comprata senza benefici, nemmeno impegnandoti a rivenderla. Chi possiede un immobile acquistato in precedenza con la stessa agevolazione deve invece venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato, termine esteso da uno a due anni dalla legge di Bilancio 2025.

In quale ordine procurarseli

1. In fase di trattativa: visura catastale (€3,48 IVA inclusa) e visura ipotecatastale (€19,95 IVA inclusa). Ti dicono subito se ci sono problemi sulla proprietà o ipoteche. Meglio scoprirlo prima di versare una caparra.
2. Prima del compromesso: atto di provenienza, planimetria catastale, APE. Servono a fissare nel preliminare l'esatto stato dell'immobile.
3. Prima del rogito: conformità impianti, attestazione spese condominiali aggiornata. Il notaio raccoglie e verifica la documentazione definitiva.

In sintesi

Comprare casa è un atto irreversibile e costoso. I due controlli di partenza su Catasto e Conservatoria costano insieme circa 23 euro: la visura catastale arriva in pochi minuti, la ipotecatastale di norma in poche ore lavorative. Sono le verifiche da fare per prime, perché ti dicono subito se l'immobile è vendibile senza sorprese.

Domande frequenti

Chi paga i documenti, il venditore o l'acquirente? Il venditore produce APE, planimetria e dichiarazioni di conformità, perché riguardano il suo immobile. Le visure catastali e ipotecarie di controllo le ordina di solito l'acquirente, che è la parte che ha interesse a verificare.

Posso chiedere la visura ipotecaria di una casa non mia? Sì. L'ispezione nei registri immobiliari è pubblica e non richiede di essere proprietario, a differenza della planimetria. Costi e canali sono in quanto costa una visura ipotecaria.

L'APE è sempre obbligatorio? Sì nelle compravendite di edifici e unità immobiliari, con l'attestato allegato all'atto e la classe energetica indicata già negli annunci. Ha validità decennale, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica dell'immobile.

Cosa rischio se compro con una difformità catastale? Il rogito può essere bloccato dal notaio, che deve raccogliere la dichiarazione di conformità catastale. Se la difformità emerge dopo, la regolarizzazione resta a carico di chi possiede l'immobile, cioè tu.

Le spese condominiali arretrate del venditore diventano mie? Per l'anno in corso e quello precedente rispondi in solido con il venditore (art. 63 disp. att. Codice Civile). Per questo serve l'attestazione dell'amministratore, e conviene farsela consegnare aggiornata a ridosso del rogito.

Quanto prima del compromesso conviene fare le verifiche? Prima di versare qualsiasi caparra. Visura catastale (€3,48) e visura ipotecatastale (€19,95) sono gli unici controlli che puoi fare senza la collaborazione del venditore, perché entrambe le banche dati sono pubbliche.

Quale documento non posso procurarmi da solo come acquirente? La planimetria catastale. La consultazione è riservata ai titolari di diritti sull'immobile e ai loro delegati, quindi va chiesta al venditore oppure ottenuta con delega scritta e copia del suo documento. Visura catastale e visura ipotecatastale, al contrario, le ordini direttamente tu.

Fonti ufficiali

Le imposte dovute nell'acquisto da privato, la misura dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, e la facoltà di chiedere al notaio l'applicazione del prezzo-valore sono descritte nell'area tematica dell'Agenzia delle Entrate dedicata all'acquisto della casa. I requisiti dell'agevolazione prima casa, le esclusioni per le categorie A/1, A/8 e A/9 e il termine biennale per la vendita del precedente immobile agevolato sono nell'area tematica sulle agevolazioni e nella guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali". L'obbligo di consegna della cosa venduta è nell'art. 1477 del Codice Civile; l'obbligo dell'APE deriva dal D.Lgs 192/2005.

Disclaimer

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza del notaio, che resta la figura preposta a verificare la regolarità dell'atto e a garantire la sicurezza giuridica della compravendita. Vedi disclaimer YMYL.