Come si disdice un contratto di affitto

L'inquilino può uscire da una locazione abitativa in qualsiasi momento se ricorrono gravi motivi, con almeno sei mesi di preavviso comunicato per lettera raccomandata. Il proprietario non ha la stessa libertà: alla prima scadenza può negare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998, mentre alla seconda scadenza la disdetta è libera. In entrambi i casi il preavviso minimo è di sei mesi. Chiuso il rapporto, la risoluzione anticipata va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con 67 euro di imposta di registro.

Nel linguaggio comune si dice "disdetta" per qualsiasi uscita dal contratto. La legge distingue: la disdetta impedisce il rinnovo alla scadenza, il recesso interrompe il contratto prima. I termini e gli obblighi cambiano a seconda del caso.

Chi può uscire, quando e con quale preavviso

Chi	Quando	Preavviso minimo	Serve una motivazione
Conduttore, per gravi motivi	In qualsiasi momento	6 mesi	Sì, i motivi vanno indicati nella lettera
Conduttore, con clausola di recesso libero	In qualsiasi momento	Quello scritto nel contratto	No
Conduttore, alla scadenza	Alla prima o alla seconda scadenza	6 mesi	No
Locatore, alla prima scadenza	Fine del primo periodo (4 o 3 anni)	6 mesi	Sì, solo i motivi dell'art. 3
Locatore, alla seconda scadenza	Fine del secondo periodo	6 mesi	No

Il contratto libero dura quattro anni più quattro. Quello a canone concordato dura tre anni più due. Se nessuna delle parti comunica nulla, alla scadenza il contratto si rinnova da solo.

Il recesso dell'inquilino per gravi motivi

L'articolo 3, comma 6, della legge 431/1998 riconosce al conduttore il recesso in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicare con lettera raccomandata. La facoltà vale anche se il contratto non la prevede, e non può essere esclusa da una clausola.

I gravi motivi devono avere tre caratteristiche: essere estranei alla volontà del conduttore, essere sopravvenuti alla firma del contratto e rendere concretamente gravosa la prosecuzione del rapporto. Rientrano di norma il trasferimento della sede di lavoro in un'altra città, la perdita dell'impiego, una malattia che impone un alloggio diverso, un cambiamento rilevante del nucleo familiare.

Il punto che genera più contenzioso è la motivazione. Una lettera che si limita a scrivere "recedo per gravi motivi" è contestabile: il locatore può chiedere in giudizio i canoni fino alla scadenza naturale, sostenendo che il recesso non era valido. I motivi vanno descritti nella comunicazione, in modo che siano verificabili.

La clausola di recesso libero

L'articolo 4 della legge 392/1978 consente alle parti di pattuire per iscritto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento, senza dover indicare alcuna ragione, con preavviso di almeno sei mesi. Molti contratti scendono a tre mesi. Quel termine protegge il locatore, che nel proprio contratto può accontentarsi di meno, e la clausola più corta viene quindi considerata valida.

Se la clausola c'è, usala invece del recesso per gravi motivi. Toglie di mezzo l'unica discussione che può finire davanti a un giudice, cioè se la causa fosse abbastanza grave.

Quando può disdire il proprietario

Alla prima scadenza il locatore non ha una disdetta libera. Può solo negare il rinnovo, e solo per uno dei casi previsti dall'articolo 3 della legge 431/1998:

1. Destinare l'immobile ad abitazione, attività commerciale, artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
2. Destinarlo a uso pubblico, sociale o di culto, quando il locatore è una persona giuridica o un ente pubblico, offrendo al conduttore un altro immobile idoneo.
3. Il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
4. L'immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato da ricostruire, oppure servono lavori incompatibili con la permanenza dell'inquilino.
5. L'immobile è all'ultimo piano e il locatore intende sopraelevare, in base a un titolo edilizio già ottenuto.
6. Il conduttore non occupa l'immobile con continuità e senza un motivo giustificato.
7. Il locatore intende vendere a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui vive. In questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione sull'acquisto.

La motivazione va indicata nella comunicazione. E vincola: se entro dodici mesi dalla riconsegna il locatore non destina l'immobile all'uso che ha dichiarato, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto o il risarcimento del danno.

Alla seconda scadenza il vincolo cade. Sei mesi di preavviso e nessuna motivazione.

Come si scrive e come si invia la comunicazione

1. Identifica il contratto. Indica le parti, l'indirizzo dell'immobile, la data di stipula e gli estremi di registrazione.
2. Dichiara la causa. Recesso per gravi motivi con la descrizione dei fatti, oppure recesso in base alla clausola contrattuale, oppure disdetta per la scadenza.
3. Calcola la data di riconsegna. Il preavviso decorre dal ricevimento della lettera, non dalla spedizione: gli atti unilaterali producono effetto quando giungono all'indirizzo del destinatario, secondo gli articoli 1334 e 1335 del codice civile. Metti in conto qualche giorno di recapito.
4. Invia con raccomandata con avviso di ricevimento. È la forma indicata dalla legge. La PEC è una prova solida quando entrambe le parti hanno un indirizzo PEC, ma se il contratto non la prevede resta più prudente affiancarla alla raccomandata.
5. Conserva la ricevuta di ritorno. È il documento che prova la data da cui decorrono i sei mesi.
6. Fissa la riconsegna con un verbale. Lettura dei contatori, stato dei locali, elenco delle chiavi restituite, firma di entrambe le parti. Senza verbale la restituzione del deposito cauzionale diventa una trattativa.

La parte fiscale: risoluzione entro 30 giorni

Quando il contratto si chiude prima della scadenza naturale, l'Agenzia delle Entrate parla di risoluzione anticipata. L'imposta di registro dovuta è fissa, pari a 67 euro, e va versata entro 30 giorni dall'evento.

Adempimento	Termine	Importo	Canale
Comunicazione della risoluzione	30 giorni dall'evento	—	Software RLI o RLI-web
Imposta di registro sulla risoluzione	30 giorni dall'evento	67 euro	Addebito su conto con RLI, oppure F24 Elide con codice tributo 1503
Contratti in cedolare secca	30 giorni dall'evento	Nessuna imposta di registro	Software RLI o RLI-web
Corrispettivo pattuito per risolvere	30 giorni dall'evento	Imposta proporzionale (art. 28 DPR 131/1986)	Come sopra

La cedolare secca sostituisce l'imposta di registro anche sulla risoluzione, quindi non si paga nulla. La comunicazione resta però obbligatoria: se non arriva, per il fisco il contratto è ancora in corso e il canone continua a essere considerato reddito del locatore.

Se paghi con F24 Elementi identificativi, devi comunicare la risoluzione all'ufficio dove il contratto è stato registrato. Per compilare il modello servono gli identificativi catastali dell'immobile, gli stessi che compaiono nel contratto: se non li hai sotto mano, li leggi sulla visura catastale, mentre la visura catastale per soggetto elenca tutti gli immobili intestati a una persona. Sulla registrazione iniziale e sui suoi costi trovi il dettaglio nella guida su come si registra un contratto di locazione.

Contratti transitori, studenti e locali commerciali

Transitori. Durano da uno a diciotto mesi e non si rinnovano: alla scadenza finiscono, senza bisogno di disdetta. Se l'esigenza transitoria viene meno, il contratto è ricondotto alla durata ordinaria di quattro anni più quattro.

Studenti universitari. Durano da sei mesi a tre anni e si rinnovano automaticamente per un periodo uguale. Lo studente evita il rinnovo con una comunicazione da inviare, secondo la previsione contrattuale, di norma da uno a tre mesi prima della scadenza.

Uso diverso da abitazione. Negozi, uffici e laboratori seguono la legge 392/1978, con durata di sei anni più sei. Il conduttore recede per gravi motivi con sei mesi di preavviso, in base all'ultimo comma dell'articolo 27. Il locatore che nega il rinnovo alla prima scadenza deve rispettare i motivi dell'articolo 29 e un preavviso di dodici mesi, che salgono a diciotto per le attività alberghiere.

Gli errori che costano di più

• Riconsegnare le chiavi e smettere di pagare. Il canone è dovuto per tutti i sei mesi di preavviso, anche se lasci l'immobile subito. Se il proprietario rilocca prima, quel periodo non è più dovuto, ma serve un accordo scritto.
• Comunicare per email o messaggio. Senza raccomandata o PEC manca la prova della data di ricevimento, e il preavviso rischia di non decorrere.
• Scrivere motivi generici. Il recesso per gravi motivi non motivato è la contestazione più frequente.
• Dimenticare l'Agenzia delle Entrate. La risoluzione non comunicata lascia aperta la posizione fiscale del contratto.

Domande frequenti

Quanti mesi di preavviso servono per lasciare un appartamento? Sei mesi nel recesso per gravi motivi previsto dalla legge 431/1998. Se il contratto contiene una clausola di recesso libero, vale il termine scritto lì, spesso tre mesi.

Posso ridurre il preavviso a tre mesi? Solo se lo prevede il contratto, oppure con un accordo scritto successivo fra le parti. Un preavviso più corto deciso da soli lascia dovuti i canoni del periodo mancante.

Devo pagare l'affitto durante il preavviso? Sì. Il contratto resta in vigore fino alla scadenza del preavviso, con tutti gli obblighi, incluse le spese condominiali a carico dell'inquilino.

Il proprietario può mandarmi via perché vuole vendere? Solo alla prima scadenza, solo se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui abita, e con sei mesi di preavviso. In quel caso ti spetta il diritto di prelazione sull'acquisto.

La disdetta inviata via PEC è valida? La legge indica la lettera raccomandata. La PEC dà prova certa dell'invio e del recapito, ed è accettata in pratica quando il contratto la prevede o quando entrambe le parti hanno un indirizzo PEC. Se il contratto tace, la raccomandata resta la scelta senza rischi.

Chi comunica la risoluzione all'Agenzia delle Entrate? L'obbligo grava su entrambe le parti in solido. Nella pratica se ne occupa il locatore o l'intermediario che ha registrato il contratto, ma l'inquilino ha interesse a verificare che sia stato fatto.

Quando mi restituiscono il deposito cauzionale? Alla riconsegna, salvo i danni eccedenti il normale deterioramento. Il verbale di riconsegna firmato è lo strumento che chiude la questione: senza, la trattenuta è difficile da contestare.

Fonti ufficiali

Il recesso del conduttore per gravi motivi, i motivi di diniego del rinnovo alla prima scadenza e i termini di preavviso sono fissati dagli articoli 2 e 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. La facoltà di recesso convenzionale e la disciplina delle locazioni a uso diverso restano nella legge 27 luglio 1978, n. 392. La misura dell'imposta di registro sulla risoluzione anticipata, il termine di 30 giorni e il codice tributo 1503 sono indicati dall'Agenzia delle Entrate nella scheda sugli adempimenti successivi alla registrazione; l'esclusione dell'imposta per i contratti in cedolare secca è nella relativa scheda informativa. La decorrenza degli effetti della comunicazione dal momento del ricevimento discende dagli articoli 1334 e 1335 del codice civile.

Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un legale sul singolo contratto. Vedi il disclaimer YMYL.