Differenza tra mappa catastale ed elaborato planimetrico (e dove entra la planimetria)

La mappa catastale rappresenta il territorio: i confini delle particelle, la numerazione dei fogli, la sagoma dei fabbricati, le strade e i corsi d'acqua, vista dall'alto. L'elaborato planimetrico rappresenta un singolo fabbricato: la pianta dell'edificio con la suddivisione in subalterni e l'indicazione delle parti comuni. Sono due scale diverse della stessa banca dati catastale, e non sono intercambiabili.

Il terzo documento che entra quasi sempre nella confusione è la planimetria catastale, che è la pianta interna di una sola unità immobiliare. Chi cerca "la piantina dell'appartamento" vuole quella, non le altre due.

Le tre scale del Catasto, in una tabella

Documento	Cosa rappresenta	Scala tipica	Chi può ottenerlo
Mappa catastale (estratto di mappa)	Il territorio: particelle, confini, sagome dei fabbricati	1:1000 o 1:2000	Chiunque
Elaborato planimetrico	Un intero fabbricato, diviso in subalterni, con le parti comuni	1:500, in alcuni casi 1:200	Chiunque, dove è informatizzato
Planimetria catastale	L'interno di una singola unità immobiliare, con i vani e le quote	1:200	Solo il titolare o un suo delegato

La differenza di accessibilità pesa quanto quella di contenuto. Mappa ed elaborato mostrano ingombri e confini, quindi sono consultabili. La planimetria mostra come è fatta la casa dentro, tocca la sfera privata di chi ci abita e per questo è riservata.

Che cosa contiene la mappa catastale

La mappa catastale, che si ottiene come estratto di mappa, è la rappresentazione grafica ufficiale del territorio con i confini di tutte le particelle. Su di essa si leggono il numero di foglio, i numeri di particella, la sagoma dei fabbricati esistenti, la viabilità e gli elementi idrografici. È georeferenziata e viene aggiornata in tempo reale con gli atti tecnici che i professionisti abilitati trasmettono per via telematica.

Serve quando l'oggetto della pratica è il suolo: frazionamenti, accatastamento di un nuovo fabbricato, verifica di un confine, perizie agronomiche, pratiche edilizie in cui il Comune chiede l'inquadramento catastale dell'area.

Non contiene nulla dell'interno degli edifici. Da una mappa si sa dove finisce una particella e dove ne comincia un'altra, non quanti appartamenti ci sono dentro il fabbricato che vi insiste.

Che cosa contiene l'elaborato planimetrico

L'elaborato planimetrico è il disegno in scala del fabbricato che raffigura la delimitazione dell'edificio, delle unità immobiliari che lo compongono, delle parti comuni (cortili, centrale termica, ingressi, vani scala) e delle porzioni di aree scoperte esclusive o comuni, indicate secondo la loro suddivisione in subalterni.

Non viaggia mai da solo. È sempre accompagnato dall'elenco dei subalterni, che riporta le unità immobiliari con ubicazione, identificativi e categorie catastali. È questa coppia di documenti a dire, dentro un condominio, quale subalterno corrisponde a quale appartamento e quali spazi risultano beni comuni non censibili.

Serve quando l'oggetto della pratica è il fabbricato nel suo insieme: ristrutturazioni che toccano le parti comuni, ricostruzione della storia dei subalterni dopo frazionamenti o fusioni, perizie condominiali, verifica che un box o una cantina risultino davvero pertinenza di una certa unità.

Quale documento serve, caso per caso

Situazione	Documento da chiedere
Verificare il confine tra due terreni	Mappa catastale
Frazionare una particella o accatastare un nuovo edificio	Mappa catastale
Capire quale subalterno è la cantina che stai comprando	Elaborato planimetrico ed elenco subalterni
Contestare la ripartizione di una spesa condominiale su una parte comune	Elaborato planimetrico
Allegare la pianta dell'appartamento a un rogito	Planimetria catastale
Controllare rendita, categoria e intestatari	Visura catastale

Nelle compravendite capita di aver bisogno di più di uno di questi documenti insieme. La planimetria catastale prova la conformità dello stato interno, l'elaborato planimetrico chiarisce l'assetto dei subalterni e delle parti comuni, la mappa catastale inquadra l'immobile sul territorio.

Come si ottengono

Mappa catastale

Il Geoportale cartografico catastale dell'Agenzia delle Entrate consente a chiunque la ricerca e la visualizzazione delle particelle del Catasto dei Terreni, senza registrazione e senza costi. Per la ricerca servono Comune, sezione censuaria dove presente, numero di foglio e numero di particella, dati che si leggono sull'atto di acquisto o su una visura. In alternativa si naviga la mappa con gli strumenti di spostamento e ingrandimento.

Dall'area riservata, con SPID, CIE o CNS, si scaricano invece i file veri e propri: i vettoriali dei fogli di mappa aggiornati in formato CXF, CML, DXF e GeoJSON, e le immagini degli Originali di Impianto, gli esemplari unici disegnati a mano quando il sistema cartografico fu istituito. Il rilascio online dei file di mappa è gratuito.

Il Geoportale copre l'intero territorio nazionale con l'eccezione dei territori in cui il Catasto è gestito dalle Province autonome di Trento e Bolzano, e mostra solo le particelle del Catasto dei Terreni: per il quadro censuario completo servono comunque visure e ispezioni.

Elaborato planimetrico

Dove è presente nella banca dati informatica dell'Agenzia, l'elaborato si richiede presso qualsiasi Ufficio provinciale - Territorio (escluse le sedi di Trento e Bolzano), presso gli sportelli catastali decentrati attivati nelle sedi dei Comuni, delle Comunità montane e delle Unioni di Comuni, oppure per via telematica tramite Sister, la piattaforma accessibile stipulando una convenzione con l'Agenzia.

Allo sportello il rilascio avviene lo stesso giorno della richiesta e la consultazione degli elaborati informatizzati è gratuita su tutto il territorio nazionale. Per gli atti non ancora informatizzati la consultazione è possibile solo presso l'Ufficio provinciale competente, compilando il modulo di richiesta.

Chi è titolare, anche pro quota, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ha diritto alla consultazione gratuita in esenzione dai tributi per gli immobili di cui risulta intestatario in Catasto.

Planimetria catastale

Resta il documento con l'accesso più stretto: solo il titolare di un diritto reale o un suo delegato. Il percorso completo, con i canali e i costi, è in come ottenere la planimetria catastale.

Chi può chiederli e quanto costano

La domanda che arriva per prima è quasi sempre sul prezzo, e la risposta sorprende: due dei tre documenti non costano nulla.

Documento	Chi può ottenerlo	Costo	Canale
Mappa catastale	Chiunque	Consultazione libera e gratuita	Geoportale cartografico catastale, senza registrazione
File vettoriali dei fogli di mappa	Chiunque con identità digitale	Gratuito	Area riservata con SPID, CIE o CNS
Elaborato planimetrico	Chiunque, dove è informatizzato	Gratuito	Ufficio provinciale, sportelli decentrati, Sister
Planimetria catastale	Solo il titolare o un suo delegato	A pagamento fuori dai casi di esenzione	Area riservata, uffici, professionisti abilitati

L'Agenzia delle Entrate afferma che gli elaborati planimetrici possono essere richiesti gratuitamente da tutti, a prescindere dalla titolarità di un diritto sull'immobile. Il Geoportale a sua volta consente a tutti i cittadini l'accesso libero alla cartografia.

Resta il limite territoriale, che vale per entrambi i canali telematici: i territori in cui il Catasto è gestito dalle Province autonome di Trento e di Bolzano seguono regole proprie e non sono coperti dai servizi nazionali. Chi ha un immobile in quelle aree si rivolge al Libro fondiario e agli uffici provinciali competenti.

Per interrogare la mappa servono comunque gli identificativi catastali, cioè Comune, sezione, foglio, particella e subalterno. Dove si leggono e cosa significano è spiegato in foglio, particella e subalterno in una visura catastale; la lettura completa del documento è in come leggere una visura catastale.

Gli errori che fanno perdere tempo allo sportello

Il più frequente è chiedere l'elaborato planimetrico quando servirebbe la planimetria. L'elaborato non mostra la distribuzione interna dei vani, quindi se il notaio deve verificare la conformità catastale dell'appartamento quel documento non risponde alla domanda.

Capita anche il contrario: si ordina l'estratto di mappa per capire quanti subalterni ha un edificio. La mappa mostra la sagoma del fabbricato come corpo unico e si ferma lì.

Un'ultima avvertenza riguarda la disponibilità. L'elaborato è previsto per i fabbricati con più unità immobiliari e parti comuni, ma non tutti gli edifici più vecchi risultano informatizzati: quando l'atto è ancora cartaceo la consultazione passa dall'Ufficio provinciale competente, con i tempi che questo comporta.

Domande frequenti

Mappa catastale ed estratto di mappa sono la stessa cosa? Sì. La mappa catastale è il documento cartografico complessivo; l'estratto di mappa è la porzione che viene rilasciata, riferita al foglio o alle particelle richieste.

L'elaborato planimetrico mostra le stanze del mio appartamento? No. Mostra il perimetro del subalterno dentro il fabbricato e le parti comuni. La divisione interna in vani è nella planimetria catastale.

Posso chiedere l'elaborato planimetrico di un edificio che non è mio? Sì, dove il documento è informatizzato la consultazione è aperta. La restrizione al titolare riguarda la planimetria della singola unità.

Che cosa sono i BCNC che compaiono nell'elaborato? Sono i beni comuni non censibili: androni, vani scala, cortili e simili, spazi comuni che non producono reddito autonomo e per questo non hanno una rendita propria.

La mappa catastale prova dove passa il confine di proprietà? No. Il Catasto ha finalità fiscali e i suoi confini hanno valore indicativo. Il confine giuridico si stabilisce dagli atti di acquisto trascritti nei registri immobiliari e, in caso di lite, con un accertamento in sede giudiziale.

Il mio immobile è in provincia di Bolzano e sul Geoportale non lo trovo. È il comportamento previsto. Il servizio copre l'intero territorio nazionale a eccezione dei territori in cui il Catasto è gestito dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, dove la materia è regolata dal sistema del Libro fondiario e la consultazione passa dagli uffici provinciali.

Devo essere proprietario per ottenere l'elaborato planimetrico? No. L'Agenzia delle Entrate lo rilascia gratuitamente a chiunque ne faccia richiesta, dove il documento risulta informatizzato. La restrizione al titolare riguarda soltanto la planimetria della singola unità immobiliare.

Se l'elaborato planimetrico non corrisponde allo stato dei subalterni, cosa faccio? La rettifica passa da un tecnico abilitato che presenta la variazione catastale con procedura DOCFA. Se la difformità nasce da opere non autorizzate, prima va sistemata la posizione urbanistica in Comune.

Fonti ufficiali

La definizione dell'elaborato planimetrico, la sua composizione con l'elenco dei subalterni e le modalità di rilascio presso gli Uffici provinciali - Territorio, gli sportelli decentrati e Sister sono descritte nelle schede dedicate dell'Agenzia delle Entrate. Il funzionamento del Geoportale cartografico catastale, la copertura territoriale con esclusione delle Province autonome di Trento e Bolzano e i formati di rilascio dei file di mappa sono descritti nelle schede sulla consultazione della cartografia catastale.

Disclaimer

Questa guida ha scopo informativo. Per variazioni catastali, pratiche DOCFA, frazionamenti e questioni di confine rivolgiti a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) o a un legale. Vedi disclaimer YMYL.